۵ نکته درباره طرح خرید خانه سانتیمتری؛ بررسی ویژگیها، معایب و مزایای طرح
خرید خانه سانتیمتری و اعلام رسمی آغاز به کار سامانه خانهریز شهرداری تهران در آدرس khanehriz.shahrzadcity.ir، بالاخره توانست بازار خسته و خوابآلوده مسکن را تکان دهد اما در حالی که مسئولان شهری این اقدام را شیوهای نوین برای حفظ ارزش پول مردم در برابر تورم ملکی میدانند، گروهی از منتقدان نسبت به ماهیت واقعی خرید خانه متری و اثرگذاری آن بر مسکندار شدن خانوارها تردید دارند. در نوشته زیر قرار است فارغ از فضاسازیهای تبلیغاتی یا نقدهای شتابزده و بدبینانه فقط به جزئیات فنی این سامانه نگاه کنیم تا بتوانیم تصویری دقیقتر از ابعاد فنی، مزایا و چالشهای طرح خرید خانه سانتیمتری به دست بیاوریم.
۱. طرح خانه ریز چیست؛ آشنایی با ساختار خرید خانه متری و سانتیمتری
بر اساس دادههای منتشرشده در سامانه رسمی خانهریز، این بستر امکان مشارکت شهروندان در پروژههای ملکی پایتخت را از طریق تقسیم هر مترمربع به سهمهای کوچکتر فراهم کرده است. کوچکترین واحد خرید در این مدل، معادل «یکصدم مترمربع» (یا همان یک سانتیمتر مربع) تعریف شده است.
متقاضیان با ثبتنام از طریق اپلیکیشن و سامانه «شهرزاد» شهرداری و شارژ کیف پول الکترونیکی خود، میتوانند متناسب با توان مالیشان بخش بسیار کوچکی از ارزش ریالی یک پروژه را خریداری کنند.
شرایط خرید سانتی»تری در سامانه خانه ریز
- پایه محاسباتی: هر ۱۰۰ واحد خانهریز، معادل ارزش یک مترمربع از ملک متناظر است.
- نحوه ارزشگذاری: قیمتگذاری پروژهها در ابتدا توسط کارشناسان رسمی انجام میشود و در طول دوره ساخت، ارزشیابی ماهانه بر پایه تورم مصالح و پیشرفت فیزیکی صورت میگیرد.
- بستر فنی اجرای طرح: کلیه مراحل احراز هویت، انتخاب پروژهها و تراکنشهای مالی از طریق اتصال به زیرساخت خدمات شهری «شهرزاد» انجام میشود.
۲. خرید خانه ارزان یا ابزار سرمایهگذاری؟ تمایز ملک فیزیکی و اعتبار متری
بزرگترین سوءتفاهم درباره خرید خانه ارزان در این پلتفرم، اشتباه گرفتن «مالکیت اعتباری» با «تحویل فیزیکی کلید» است. سامانه خانهریز در درجه اول یک الگوی تامین مالی خرد و هدایت نقدینگی است و نباید آن را سازوکاری برای فروش اقساطی آپارتمان دانست.
وقتی شهروندی چند واحد خانهریز خریداری میکند، در واقع مالک گواهی شراکت در منافع اقتصادی آن پروژه شده است. اگر فردی نتواند ۶۰ یا ۷۰ متر کامل از یک واحد را جمعآوری کند، حق سکونت در ملک را نخواهد داشت. در پایان پروژه، کل مجموعه از طریق مزایده یا فروش نهایی نقد شده و سود یا اصل سرمایه به نسبت سهم افراد تسویه میشود. بنابراین، این مدل بیشتر کارکرد سرمایهگذاری خواهد داشت و مثلا به درد کسانی میخورد که بارها از خودشان پرسیدهاند باید طلا بخرم یا ملک؟
۳. نقش شهرداری تهران در اجرای پروژه؛ ابهامها و ریسکهای ساختاری
ورود نهاد مدیریت شهری به بستر جذب سرمایههای خرد از طریق خرید خانه متری، مسئلهای نیست که بتوان ساده از کنارش گذشت. تحلیلگران مالی مستقل میگویند چون شهرداری وظیفه ذاتی خدمترسانی و توسعه زیرساختها را بر عهده دارد، نقشآفرینی در حوزه انتشار ابزارهای مالی میتواند شک و تردیدهایی به وجود بیاورد:
- تعارض منافع احتمالی: شهرداری مرجع اصلی صدور پروانه ساخت، تراکم و ضوابط شهرسازی در تهران است. ورود مستقیم این نهاد به فروش متری پروژههای خود، مرز میان «مجری» و «ناظر» را تا حدی کمرنگ میکند.
- مدیریت نوسانات بازار ثانویه: بازار سرمایه منطق نقدشوندگی بسیار سریعی دارد. مدیریت خروج سرمایهگذاران خرد در زمان رکود مسکن، نیازمند تخصصی فراتر از ماموریتهای اداری مدیریت شهری است.
- خطر انحراف اولویتهای عمرانی: این بیم وجود دارد که تمرکز بر سودآوری پروژههای متری، توجه سازمانی را از توسعه سایر زیرساختهای کمبازده مانند حملونقل عمومی منحرف کند.
۴. چالشهای پیشرو؛ چرا پروژه خانهریز ممکن است شکست بخورد؟
تجربه طرحهای قبلی پیشفروش مسکن نشان میدهد اجرای موفقیتآمیز مدلهای خرد بدون چالش نخواهد بود. کارشناسان سه نقطه تمرکز ریسک را برای سامانه خرید خانه سانتیمتری برمیشمرند:
ابهام در عملکرد بازار ثانویه و نقدشوندگی
سرمایهگذار خرد باید مطمئن باشد که هر وقت به پول نقد نیاز داشت، سهم چند سانتیمتری او خریدار خواهد داشت. اگر حجم معاملات در بازار ثانویه سامانه خانهریز افت کند، دارایی خریداران تا زمان فروش نهایی ملک قفل خواهد شد.
ریسک زمانبندی و تورم مصالح در طول ساخت
پروژههای عمرانی در ایران معمولا با تاخیرهای اداری و جهشهای غیرمنتظره در قیمت مصالح مواجه میشوند. هرگونه کندی در روند پیشرفت فیزیکی، بازدهی انتظاری خریداران را مخدوش خواهد ساخت.
فرمول تسویه نهایی در مزایده پایان پروژه
فرآیند فروش کل ملک پس از تکمیل و تقسیم منابع حاصل از آن میان صدها مالک خرد، نیازمند شفافیت حقوقی است تا احتمال بروز اختلاف میان مالکان و مجریان به حداقل برسد.
۵. مقایسه شیوه خرید خانه ریز با خرید سنتی و فیزیکی ملک
برای ارزیابی تفاوت این دو روش، جدول زیر تفاوتهای کلیدی میان خرید فیزیکی مسکن و مشارکت در طرح خانهریز را بررسی میکند:
| شاخص مقایسه | خرید سنتی مسکن (حتی خانه ریز) | طرح خانهریز (خرید خانه سانتیمتری) |
| میزان سرمایه ورودی | نیاز به سرمایه میلیاردی | شروع با مبالغ بسیار خرد (سهمهای ۱ سانتیمتری) |
| امکان سکونت | بهرهبرداری کامل و آنی از ملک | غیرممکن در مبالغ خرد (صرفا مالکیت اعتباری) |
| نقدشوندگی | زمانبر و وابسته به وضعیت بازار ملک | وابسته به کشش بازار ثانویه در سامانه |
| نحوه سودآوری | استفاده شخصی یا اجارهداری | بهرهمندی از رشد قیمت پروژه در زمان ساخت |
آیا ثبتنام در سامانه خانهریز منطقی است؟
سامانه خرید خانه سانتیمتری بدون تعارف یک مدل مالی برای سرمایهگذاری در بازار مسکن است و امکان این کار را با پساندازهای خرد فراهم میکند.
اگر قصد دارید با منابع مالی محدود، قدم به قدم ارزش دارایی خود را همراستا با تورم بخش مسکن بالا ببرید، این طرح میتواند گزینه وسوسهکنندهای باشد. با این وجود، بدون اطلاع و آگاهی کامل از شرایط حقوقی، نحوه نقدشوندگی در بازار ثانویه و مطالعه دقیق قراردادها پیش از شارژ کیف پول در سامانه خانهریز، بهتر است اقدامی انجام ندهید.
منبع: پامپا
